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中国房地产是永不终结的繁荣?

浏览次数: 日期:2016年9月14日 13:09

尽管当前房地产已经捆绑了中国经济,经济面临下行压力之际,各级政府仍不断采取各种措施来刺激房市。但是,行政调控对于资产价格的波动而言,最终是失效的,久涨必跌的房地产泡沫破灭案例,在全球都是无一幸免的。

这个夏天,南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、上海等城市 " 地王 " 频出,上海最疯狂—— 8 月 18 日一天连出三个地王。一些媒体惊呼,当前核心城市的房地产和土地市场,已经成为大资本的游猎场。在当前的国内外经济形势下,房地产市场地王频现是否还会继续?房价飙升的趋势还会继续保持吗?

如果您看过电影《大空头》,肯定觉得这与电影里描述的 2004-2005年的美国楼市盛况以及购房者的心态简直太像了。至于结局?根据常识,我不觉得会有大的不同。

但是,国内楼市的各路参与者并不这么认为。于是,全国各地 " 地王频出 ",土地的价格屡创新高。在上海,就有了广大市民为规避传说中的 " 严厉限 购 " 而排长队离婚的全球独一无二的怪象。

难道,中国房地产是永不终结的繁荣?难道大家忘了 1980 年代的东京,忘了 1990 年代的香港,忘了本世纪初的美国 …… 忘了一切曾经在眼前翻掉的车?所谓前车之鉴,大家都忘了吧!

诺贝尔经济学奖得主、耶鲁大学的席勒教授以 " 市场非有效 " 为主导思想提出的 " 非理性繁荣 " 一说较好地解释了这一似乎是不可思议的现象。

席勒教授认为,投资者会对同一资产的估值,在短时间里,给出截然不同的判断。例如,本世纪初短短两三年间,美国纳斯达克指数,先上涨 200% 以 上,然后再下跌 70%;A 股 2015 年上半年暴涨,下半年暴跌形成股灾;其他各国股票市场的历史上也经常出现这种巨幅波动的现象。

他用了 " 市场非有效假说 " 来解释这种现象。他认为,人类的心理和决策过程中的 " 动物精神 "(投资决策由本能驱动而不是理性分析),在很大程度上 能有效解释为什么市场经常会出现泡沫膨胀和泡沫破裂的现象。据此,他曾经对于 20 世纪末美国互联网泡沫和破灭有准确的预言,也曾预言了美国房地产市场 2005-2007 年的房地产泡沫和破灭。

然而,席勒教授对中国房价的预言,似乎就不那么灵光了。他在几年前访问中国的时候就表示,中国的房地产价格,不论从房价对居民收入的比例、房价对房租的比例,国际的横向比较和历史的纵比较来看,都处于一个相当高的水平。但是,国内的房价依然连年向上!

" 专家们 " 纷纷表示:中国国情特殊,房价只涨不跌。有知名人士甚至放言:数年后北京房价 80 万一平方米。诚然,我们有着货币扩张仍然过快令房价 难以控制,不合理制度导致地方政府成为土地的超级垄断者,从而导致土地价格易涨难跌,房价水涨船高等特殊性。

其实," 国情特殊论 " 不光在国内有市场,八十年代日本人提过,九十年代香港人挂在嘴边,之后,轮到美国,美国同样特殊,永久受保护的产权,有全 世界资本的流入预期,美元是全球流通的硬通货,综合国力首屈一指。然而,无论是上世纪末的高科技泡沫,还是十年前的房地产泡沫,都是盛极而衰,还引发了两 次危机,其中,后一次成了席卷全球的金融海啸。

实际上,席勒教授根据对美国一百多年房地产市场发展趋势的研究发现:美国过去 100 年历史里的房价升值速度和该国的通货膨胀速度相当。也就是说,从投资角度看,买房并不能跑赢通货膨胀。

就 " 我国房价特殊 " 的说法而言,即使我们不把住房作为自住的消费品,认为其价格水平更多与购房者收入水平关系不大,但是住房变为投资品时,其价格虽受各种政策预期的影响,其最根本的价格中枢决定因素是其长期的投资收益(也就是租金水平)。

目前,在国内大城市按现价买房所得的租金回报率普遍不足 2%,明显低于当前以及长期的无风险利率水平。这就说明,国内房价的总体水平已远在其价 值中枢之上。因此,尽管当前房地产已经捆绑了中国经济,经济面临下行压力之际,各级政府仍不断采取各种措施来刺激房市。但是,行政调控对于资产价格的波动 而言,最终是失效的,久涨必跌的房地产泡沫破灭案例,在全球都是无一幸免的。

尽管具体时间上存在变数,但美国的加息是一定的;尽管现在无人能预知哪一根是压垮骆驼最后的稻草,但国内房地产泡沫不可持续也是一定的。如果美国的货币政策收紧与国内房价掉头向下同时发生的话,下一轮全球性金融危机的发端一说恐怕不是天方夜谭了。

因此,基于国人普遍超配房地产投资的现状,建议把这部分配置降低下来,以避免在下一轮泡沫破灭中遭受重大损失。对于大多数投资人而言,由于人性贪婪与恐惧的弱点,难以做到逆市而动,那么,作壁上观也是正确之举。

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