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楼市11个重大利空信号来袭!

浏览次数: 日期:2016年8月12日 14:28

在7月26日中央政治局会议罕见提出——抑制资产泡沫——这被业内认为指向房地产行业。监管层正在全面排查各类金融风险隐患。

1、银监会

中国银监会办公厅于7月下发《关于全面开展银行业“两个加强、两个遏制”回头看工作的通知》,要求全面开展金融机构自查与监管检查。《通知》显示,银监会要求重点排查违规经营和违法犯罪高发的存款、信贷、票据、同业、理财和代销等业务领域。涉及金融机构除银行外,还包括金融资产管理公司、信托公司、金融租赁公司、货币经纪公司等。

在信贷业务方面,《通知》还要求检查“是否存在个人住房贷款首付款来自P2P平台等”。今年上半年上海链家事件发生之后,购房首付贷业务被高度关注。随着监管层表态,多家P2P平台停止了“首付贷”业务。

此前的7月27日,银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行,次日,银监会回应称,目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严,目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。

2、证监会 

财新网报道称,多地证监局近日向辖区内证券公司、基金公司及期货公司下发通知,要求开展私募资管业务自查整改,重点针对“保本”类和结构化资管计划产品,可看作是监管层落实新“八条底线”的后续督导工作。

监管部门通知要求,机构应对7月18日之前存续的资管计划逐一自查,明确整改安排,具体包括资管计划名称中含有“保本”字样、直接或者间接对优先份额认购者提供保本保收益安排、杠杆倍数超标、结构化资管计划嵌套投资其他结构化金融产品劣后级份额、结构化资管计划的总资产占净资产的比例超过140%、委托不符合条件的第三方机构提供投资建议等情况的产品。同时,要及时制定和修改资管业务内部控制制度和风险管理制度。

此前的,7月25日,证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

3、保监会

7月26日下午,保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中,抢地的不仅有房地产大亨,更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈,是短期房地产利空。

4、财政部

7月23日,财政部部长楼继伟表示,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将“义无反顾”推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”,但这已表明了监管层的决心。

“和上海同业沟通来看,很多行长都觉得房地产相关融资要小心了,从土地融资到按揭贷款,杠杆太高,都在考虑存量项目如何安全退出。”某股份行上海某支行行长表示。

在此背后,各地方政府从多方面释放收紧信号。

1、合肥:名下无房也可能被拒贷

8月9日,多家开发商和研究机构向澎湃新闻证实,合肥各银行当天放出贷款新细则,对多种情况下的购房情形实行拒贷。包括合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款。这意味着,即便名下无房,也可能被银行拒贷。

据合肥当地媒体报道,这一限贷新政已经得到了银行业内人士确认:各行都已经执行。

2、北京市长再次表态控制房价

在单价“10万元+”的房子持续涌现之时,被视为北京楼市“晴雨表”的通州区房价也是“蹭蹭蹭”地上窜,特别是市政府落户通州、行政副中心建设、京津冀一体化等一系列利好消息的出现,更是引爆通州楼市,由此,通州区成为北京唯一一个郊区大量项目出现4万元/平方米以上的区域。

对于通州房价,北京市委副书记、市长王安顺日前再次强调,坚决控制地价、房价。这是王安顺继今年年初称通州房价“控制得不理想”后,对于通州房价的再次表态。

3、网传苏州“新十五条”要出台

8月8日,苏州一个地产业内群流出一份苏州调控文件,这份调控政策内容除了涉及土地购买门槛、预售管理、房价管理等,对于户籍居民与非户籍居民信贷明显收紧,金融监管力度也加强。可谓全链条、全覆盖、立体式的调控新规。

其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出:非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。这也意味着,苏州或将成为首个重启限购的二线城市,虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。

4、南京传出政府正在出台一揽子计划

7月底,南京传出政府正在出台一揽子计划,或许对房贷有影响。当时业内人士预测,在房价不断上涨的压力下,南京或许在8月将进一步加大楼市调控力度,首当其冲的就是信贷政策的调整,房贷利率折扣取消、首付比例上升有比较大概率发生。

此前的4月25日,南京出台住宅限价政策;6月3日,南京又推出土地“限价”政策,若在拍卖时超过最高限价将终止出让。不过,这两个调控措施似乎并未起到什么作用。7月8日,8幅住宅用地有4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍,还有3幅因无法认定最先举牌者而终止出让。可以看出,土地“限价”政策并未对南京土地市场起到降温作用。

因此,南京地价熔断机制被叫停、转而出台更为有效的信贷措施可能性也极大。

5、厦门房价比肩深上北

7月份厦门新建住宅均价为27260元/平方米,仅次于深圳、上海、北京。不仅如此,从环比涨幅上来看,厦门7月房价环比上涨4.05%,涨幅也居全国第四。7月15日厦门市国土资源与房产管理局出台了关于楼市的7条收紧政策,其中信贷政策就有两条。但因为同样是老面孔,变化幅度不是很大,不能从根本上解决供求紧张的关系,没有实质作用。

因此可以说,本轮调控政策信号意义大于实际意义。它改变的是市场各方对于后市的预期、对房价上涨的预期。

6、深圳四年最大房价跌幅

8月1日,深圳市规划和国土资源委员会公布了一组数据:7月,深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。这是2016年深圳房价第二次出现环比下调。

在此之前,7月13日,深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知,房贷利率都将调回9折,并于14日开始执行。要知道,深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折,上月突然调整到9折,已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%,银行已经开始通过提高利率折扣,而收缩投向房地产的信贷规模。

此外,新华社发声的信号也值得留意。

8月9日晚间,新华社发出文章——《楼市降温政策频出对房地产市场影响几何?》。

上述文章指出:在货币流动性较为充裕的情况下,各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。在房企拿地过程中,目前甚至还出现一些资金方式“创新”。

对此,新华社文章强调,只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管,才能真正影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。

中国楼市岌岌可危

海通证券宏观债券研究员-姜超在“姜超宏观债券研究”发布文章认为:从房贷余额/GDP看,美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落,而中国则持续上升,目前约25%,已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张,则3年内将接近美国当前水平!

与之对应的事实是,8月5日,央行发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》显示:

上半年个人住房贷款增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%,月度增量也屡创新高,这主要是因为上半年商品房销售增速较高,带动个人住房贷款较快增长。

2012年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元,迭创新高。从房贷余额看,金融危机后美、日均开始回落,只有中国持续上升,并于2014年超过日本,可谓“超日赶美”。

 

但也有观点表示:相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。主要由于之前房贷存量低,久期短。

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